マンション購入は立地が最優先

マンション購入で駅近好立地中古マンションか、駅から距離があっても新築物件にするか迷っている人もいるかと思います。そうした人におすすめしたいのが「マンション購入は立地が最優先」説です。仮に築10年の駅近中古物件と駅から15分ほどの新築物件があるとします。このケースでも明らかに前者の物件がおすすめです。まずはなぜ立地が最優先かについて紹介していきます。

マンション好立地のニーズは7割以上

マンションを購入する人は利便性を求めているケースが多くみられます。駅から近ければ近いほど良いとされており、駅から徒歩1分といった物件は売りに出ていないケースも少なくありません。また駅周辺はスーパーや飲食店、病院、銀行など住環境が整っていることも多く、この点も人気となっています。マンション購入は多く分けて2パターンであり、1つ目は投資物件、もう1つは住居用です。関東エリアは車を持たない世帯も多いため、立地の利便性は非常に重要視されます。歩いていける距離にあらゆるものが揃っているのはまさに理想であり駅近物件は投資物件としても成功しているケースが多くみられます。

駅近の場合、築年数はあまり重要視されません。マンションはコンクリート建設であり、リノベーションをしっかり行えば新築物件同様に住める物件も多数あります。また売却時のことも念頭に入れた方が良いでしょう。売却する予定がない人も、もしかしたら売却することになるかもしれません。その時、駅近物件であれば資産価値が期待できます。一方、築年数が浅くても駅から遠いと資産価値が期待できないことが少なくありません。国土交通省では2018年に住宅市場動向調査を実施しています。購入理由の「住宅の立地環境が良かったから」という回答は72.8％ほどでした。この結果からも好立地はニーズの高さがうかがえます。

投資物件でも好立地に越したことはありません。好立地の場合、空室が少なく人気物件であるケースが多くみられます。築年数が経過してもリノベーションをしっかり行えば入居者を保つことができ、収益物件としても長期で活躍が期待できます。

投資物件は中古マンションが一押し

2020年開催予定の東京オリンピックに向けて都内では引き続き地価が上昇傾向にあります。地方では人口減少による空き家問題が加速していますが、都内は今後も不動産価格は安定傾向が予想されています。

都内の不動産投資と言えばマンション投資も人気の1つです。マンション投資ですが、サラリーマン大家も多く参入しやすい市場となっています。

マンション投資についてはみなさん理想があるかと思います。人気物件、新築物件、好立地などさまざまなことでしょう。初心者はついあれもこれもと理想が先にたちがちですが、まずは原点に立ち返って「不動産投資は収益物件であるべき」という点を思い返してください。

外壁や内装等を見ても新築物件はとてもよく見えるかと思います。また賃貸でも新築物件は入居者が入りやすく、空室リスクを避けやすいという利点もあります。賃貸の入居状況は築年数だけではなく、立地も重要です。特にマンションは立地が生命線です。その点をしっかり押さえておきましょう。

収益物件という視点からも新築物件はおすすめできません。なぜなら収益が出やすい物件はマンションであれば中古の好立地物件だからです。不動産投資＝新築にこだわる人もいますが、利回りが良くないケースも多く、また投資金が多すぎて最悪自己破産に陥るケースもあります。投資という観点からもなるべく少ない投資金で収益を出せる方法を考えるのがベターと言えます。

中古マンションについて何より立地を最優先させることが大事です。新築物件と対抗しても到底勝ち目はありません。立地優先で空室対策をするのがベストです。

不動産投資で成功している大家の多くはマンション投資の場合、中古の好立地物件を選ぶケースが多くみられます。こうした物件は空室リスクが少なく、安定度の高い利回りを出すことが多い物件です。

スーパーおおぜきがオープンすると家賃が上がる

実際に生活するとなるとスーパーに行く機会も多いことでしょう。都内であればマルエツやライフ、マイバスケットなどさまざまなスーパーがあります。スーパーの中でも特に人気急上昇中なのがおおぜきです。おおぜきができると賃貸料がアップするといった実話があるほどです。なぜおおぜきが人気かというと地方のB級グルメを販売したり、魚をはじめ食材の鮮度やレベルにこだわっているからです。もちろん野菜など通常のスーパー同様、品ぞろえも充実しています。

このように人気のスーパーが近くにある物件も人気物件となります。自分の所有するマンションの近くにおおぜきができたらそれこそラッキーです。

コンビニやスーパーが付近にあると利便性がぐっとたかまります。さらにおおぜきのように人気スーパーがあるかどうかも調べてみるといいでしょう。

近い将来近所に駅開設があるなどこれから栄える場所も要チェックです。こうした情報は地元の不動産関係者が把握していることが少なくありません。その点も確認した上で購入を検討してみてはどうでしょうか。

リセールバリューは要チェック

みなさんはリセールバリューという言葉を耳にしたことがあるでしょうか？初めて聞いたところ方も多いことでしょう。リセールバリューとはマンションの場合、取得したマンションがいくらで売れるかというものを示します。例えば新築時4000万円で購入したマンションが10年後3800万円で売れるといった形です。リセールバリューは駅近物件がメインで駅から近ければ近いほど良いといった結果が多くみられます。例えば駅から徒歩1分という物件は10年後も高価格を保っていることも多く、購入時と同等あるいはさらに高値がついているケースもあります。リセールバリューは東京カンテイのサイトで都内を対象に築10年の物件の調査結果を掲載しています。リセールバリューが可能だった物件は、630駅でそのうちの138駅が100％超えという結果となりました。JR山手線の内側と周辺、城南から横浜にかけてのエリアで100％超えとなっているのでまずはこちらからチェックしてみるのもよいでしょう。その他492駅についても平均91.4％と好調となっています。次候補として、こちらも要チェックです。

予算と間取り

マンション購入では立地も大事ですが、予算と間取りも非常に重要です。立地よりも予算を優先にする人も多くみられます。特に家族など人数が多い世帯は間取りも重要となります。間取りや予算を優先して最終的に駅から離れた立地を選ぶケースもあるかと思います。

マンション購入はローンの他に、維持費もかかります。管理費や固定資産税、積立費なども計算しなくてはなりません。

では資産価値、立地、間取りの条件を満たす物件はというと中古マンションを購入してリノベーションするといった方法です。

国土交通省では平成25年に「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」を発表しています。この報告書によるとRC造建築の寿命は117年と掲載されています。またマンションの寿命についても触れており、120年という記載もあります。メンテナンス次第では150年となっているので、築年数30年程度では全く問題なしと考えていいでしょう。

予算と間取りの前にぜひ立地を念頭に入れて検討してみてください。